Альтернативні угоди - найбільш поширена операція на ринку вторинного житла. До них відносять всілякі роз'їзди, з'їзди, обмін на більшу (меншу) площа з доплатою, зміна району проживання, а також - розселення комуналок.
За законом продати єдине житло не можна. Продаючи квартиру, власник і члени його сім'ї, зареєстровані у квартирі, повинні кудись переїхати і стати на реєстраційний облік за місцем проживання. Але в більшості випадків із-за відсутності грошей продавці не можуть спочатку купити нову квартиру, а потім продати свою. Доводиться продавати і одночасно купувати нову квартиру на гроші покупця - в цьому і полягає сутність альтернативної угоди. Її успіх залежить від вірності оцінки вартості продаваної квартири і збігу очікувань усіх учасників альтернативи.
Покупець, який готовий купити квартиру з альтернативою, що підтверджує серйозність намірів грошима - завдатком (авансом). На сленгу ріелторів він називається "великий покупець" - головна дійова особа, яка є джерелом фінансування всього ланцюжка. Сума завдатку (авансу) найчастіше визначається не вартістю квартири, а кількістю і вартістю альтернатив. Отримавши завдаток (аванс), продавці за допомогою ріелтора приступають до остаточного визначення альтернативних варіантів. Передаючи гроші рієлтору, покупець надійно страхується від втрати завдатку (крім тих випадків, коли сам відмовляється від покупки). Можна спочатку підібрати альтернативні варіанти, а вже потім шукати покупця? Теоретично - так. Але на практиці важко прогнозувати, коли саме з'явиться той самий людина з грошима і буде чекати весь цей час продавець альтернативи.
Дуже важливо і кількість учасників квартирної ланцюжка. Ріелторський досвід підказує, що ймовірність успішного проведення операції буде максимальною, якщо в ланцюжку не більше трьох квартир. Якщо в угоді беруть участь більше п'яти квартир, вона стає нереальною. Іноді ланцюжок розбивають. Наприклад, якщо в угоді беруть участь чотири квартири і по одній з них не готові документи, то ланцюжок можна розділити на дві частини: 2+2. Це збільшує ймовірність того, що угода відбудеться.
Процедура розрахунків починається з закладки грошей в депозитну комірку банку. Вносить гроші покупець "верхній" квартири, а отримує - продавець останньої. Гроші, як правило, минають більшість учасників угоди. Але вносять або одержують гроші в якості доплати все-таки доведеться взяти участь у процедурі взаєморозрахунку. Від їх кількості буде залежати кількість задіяних осередків. Продавець і покупець кожної квартири укладають тристоронній договір з банком. Продавці отримають доступ до клітинок тільки після реєстрації договорів купівлі-продажу квартир, що беруть участь в угоді. Безпосередньо після відвідування банку всі учасники угоди приступають до підписання договорів купівлі-продажу у нотаріуса або в простій письмовій формі. Підписані договори купівлі - продажу одночасно здаються на реєстрацію в міський Комітет з державної реєстрації права на нерухоме майно та угод з ним. Отримавши зареєстровані договори на руки, продавець останньої альтернативної квартири відправляється за грошима в банк, а потім у той же день відбувається передача квартири новому власнику за актом прийому-передачі. З цього моменту починається строк фізичної звільнення для наступної квартири.
Переїзд в нові квартири учасників альтернативної операції відбувається поетапно. Термін передачі квартири "верхнього" покупцеві складається з термінів звільнення всіх альтернативних квартир. Тому практично неможливо включити в альтернативну угоду квартиру в будинку-новобудові, не прийнятий на баланс ДЕЗа або із закритою реєстрацією за місцем проживання. Покупцеві доведеться чекати невизначений час. З юридичним звільненням, тобто постановку на реєстраційний облік, справа йде трохи простіше. Працівники паспортних столів зобов'язані реєструвати за місцем проживання нових власників квартири, не чекаючи зняття з реєстраційного обліку попередніх власників.
