Ставлення орендарів квартир з орендодавцями сповнені таємниць і непорозумінь. Щоб цього уникнути, потрібно грамотно укласти договір і передбачити в ньому можливі ситуації. Адже якщо не подбати про опрацювання всіх питань з достатньою ретельністю і не оформити взаємовідносини із власником житла, як годиться неприємностей і турбот не уникнути. Нагадаємо, що за кількістю афер та шахрайств оренда житла належить до лідерів серед операцій на ринку нерухомості.
Для того щоб уникнути неприємних несподіванок, слід звернути увагу на найбільш важливі деталі майбутньої угоди по найму квартири.
До чиїх послуг слід вдатися, щоб оренда квартири не перетворилася на "надзвичайну ситуацію"? Відповідь одна: скористайтеся послугами агентства нерухомості, добре зарекомендував себе протягом декількох років.
Робота з клієнтом в агентстві нерухомості зазвичай починається з консультації. Співробітник фірми дає клієнту вичерпну інформацію про стан відповідного сектора ринку на сьогоднішній день, пояснює, на що і за які гроші клієнт може реально розраховувати, а також, скільки приблизно часу займе пошук потрібного йому варіанти.
Далі виділяється агент, який займається підбором варіантів квартири, необхідної клієнту, і домовляється з господарями про огляд квартир у зручний для клієнта час. Після підбору квартири, що задовольняє вимогам клієнта, агент проводить перевірку - дивиться всі необхідні документи, з'ясовує, хто в цій квартирі прописаний і хто є власником. Потім складається двосторонній договір. Підписавши його, наймодавець і наймач передають один одному ключі і плату за найм квартири, виплачується обумовлений заставу, а також комісійні компанії (зазвичай 100% від місячної вартості найму).
Чому не рекомендується знімати житло самостійно? Тому що ви легко можете стати жертвою шахрайства (не кажучи вже про те, що самостійно підібрати бажаний варіант надзвичайно важко). Ріелтори ж беруть на себе перевірку всіх документів, що підтверджують права наймодавця на квартиру, контролюють складання договору про оренду, часто допомагають вирішити виникаючі згодом конфліктні ситуації.
Для підтвердження повноважень наймодавця і забезпечення юридичної чистоти угоди необхідно:
- провести перевірку документів, поданих наймодавцем, на право володіння або розпорядження даною квартирою. Якщо житло здає безпосередньо власник, він повинен представити документи, що підтверджують право власності на цю квартиру. Квартиру може здавати також довірена особа власника, в цьому випадку він повинен уявити, крім правовстановлюючих документів власника, ще й нотаріально завірену довіреність від власника на своє ім'я. Квартира може здаватися також і на правах суборенди, що повинно бути підтверджено відповідним договором;
- якщо власником квартири є кілька фізичних осіб, всі вони повинні брати участь у підписанні договору найму або, у всякому разі, повинно бути отримано їх письмова згода. На практиці, на жаль, ця умова не завжди виконується, часто з об'єктивних причин відсутності інших власників. У будь-якому випадку, угоди з довіреністю автоматично потрапляють в розряд ризикованих.
Маклер агентства повинен проінформувати вас, якщо не всі власники присутні при підписанні договору. Тут ви маєте право вибору: або підписати договір, не забезпечує чистоту угоди, або вимагати присутності всіх власників, якщо це можливо, або, в крайньому випадку, не соромтеся настояти на внесення в договір пункту про те, що наймодавець, який підписує договір, уповноважений виступати від імені всіх власників і несе матеріальну відповідальність у випадку, якщо інші власники пред'являть свої претензії.
Грамотно складений договір необхідний обом сторонам. Квартиронаймач при наявності такого документа з безправного "квартиранта" перетворюється в шановного "орендаря", здатного захистити свої інтереси в законному порядку. Для орендодавця договір також украй важливий. Здача в найм житла тільки на перший погляд здається справою простою. Насправді, безтурботність і недостатня підготовка до цього процесу тягнуть за собою купу проблем.
Проведення взаєморозрахунків між вами і наймодавцем повинно бути ретельно прописано в договорі. Зазвичай оплата першого місяця або перших двох-трьох місяців проводитися при підписанні договору, що повинно бути в ньому відображено. Крім того, у договорі мають бути зафіксовані терміни і розміри наступних виплат. Кожна ваша виплата надалі повинна підтверджуватися розписками наймодавця, в яких зазначається, яка сума і за який термін виплачена вами.
Якщо ви знімаєте квартиру на тривалий термін, то зверніть увагу на те, щоб у договорі був пункт про матеріальну відповідальність наймодавця у разі дострокового розірвання договору оренди за його ініціативою.
