Все більше гравців розуміють, що повернення до раніше ринку нерухомості не буде. Відкотившись в чому до ситуації кінця 1990-х, ринок буде шукати нові шляхи розвитку. Сьогодні вже зрозуміло, що найбільш затребуваним як міських, так і приміських форматом на довгі роки стане економ-клас. Інакше кажучи, маленькі квартири і ділянки — вчорашній «неліквід». Питання: наскільки маленькі?
Картина з міської нерухомості приблизно зрозуміла. Однокімнатні квартири по 80-100 кв. м пішли в минуле задовго до кризи. Забудовники серійного і ексклюзивного житла, а також міська влада встигли вдосталь поекспериментувати з «малометражками» і знайти межу рентабельності і здорового глузду. Із заміською нерухомістю ситуація складніша.
Труднощі починаються з законодавчого різнобою. Федеральне законодавство не встановлює мінімальних розмірів ділянок земель різного призначення. Московський обласний закон (№ 3/59-П від 28 травня 2003) постановив: «Установити мінімальні розміри земельних ділянок, наданих громадянам у власність для ведення: селянського (фермерського) господарства — 2,0 га; садівництва — 0,06 га; городництва — 0,04 га; дачного будівництва — 0,06 га». Тобто в останніх трьох випадках — 6, 4 і 6 соток відповідно. А ось мінімальні розміри ділянок під ІЖБ передані у відання органів місцевого самоврядування (МС).
І органи МС вирішують це питання у відповідності з власними уявленнями про прекрасне і справедливе. Від 2 соток в Лятошинському районі до 6 — в Раменському, 8 — в Одинцовському і 10 соток в далеко не найпрестижнішому Воскресенському районі. Крім розмірів ділянки має значення і його конфігурація: вона не повинна бути занадто витягнутої або ламаної. Втім, навіть в Одинцовському районі в кожному конкретному випадку на селищному рівні можна домовитися як по конфігурації, так і по розмірах, тобто отримати дозвіл на виділення ділянки під ІЖС (наприклад, при розділі) в 7 і навіть 6 соток.
Зрозуміти логіку місцевих «самоуправленцев» не завжди просто. Ясно, що мінімальні розміри ділянок значною мірою диктуються вимогами Сніп 30-02-97 та інших актів. Зокрема, відстань від будинку до сусіднього ділянки має бути не менше 3 метрів (рахуючи від виступаючих точок: вимощення, еркера, ганку тощо). І це в тому випадку, якщо обидва будинки — ваш і сусідський — кам'яні. Відстань між кам'яним будинком і дерев'яним має бути не менше 10 метрів, а між двома дерев'яними — не менше 15 метрів. Стільки ж метрів має лежати від будь-якого будинку до лісового масиву. Не легше і по фронту: 3 «мінімальних» метра до проїзду і 5 — до вулиці. Розписана і дислокація «зручностей»: від будинку до вбиральні — 12 метрів, до душа, лазні і сауни — 8, від колодязя до вбиральні і компостного пристрою — 8, до будівлі для утримання дрібної худоби і птиці — 12 м і т. п. І всі ці відстані повинні дотримуватися як між будівлями на одній ділянці, так і між будівлями, розташованими на суміжних ділянках. Тобто винести свій туалет типу «сортир» подалі від свого будинку і ближче до сусідського не вдасться.
Порівнявши дані, наведені у двох останніх абзацах, можна зробити висновок, що жителі Лотошинского району на своїх двох мінімальних сотках живуть суцільно в кам'яних будинках вузькою і високою голландської архітектури з найсучаснішими комунікаціями, включаючи комунальні, і неодмінно в оточенні тюльпанів. У той час як жителі одинцовської Рубльовки маються між овином, компостної купи і «шпаківнею».
Мабуть, ближче до істини інше пояснення, щоправда, на прикладі Червоного Села під Петербургом: «Скоротити мінімальний розмір земельних ділянок, що надаються в цілях індивідуального житлового будівництва і, відповідно розмір земельних ділянок в зонах однородинного малоповерхового будівництва до 3 соток запропонувала в ході громадських слухань проекту Правил землекористування і забудови (ПЗЗ) мешканка Красносельського району. Подив власниці викликає той факт, що ПЗЗ визначають мінімальний розмір земельної ділянки в межах 12 соток. А свою пропозицію вона пояснила планами щодо передачі половини ділянки дітям. У відповідь на цю пропозицію заступник голови КГА [Комітету з містобудування і архітектури уряду Петербурга] Віктор Поліщук зауважив, що у світовій практиці містобудування використовуються нормативи, роблять можливим надання ще менших за площею ділянок під цілі ІЖС. Однак розробники петербурзького проекту ПЗЗ при встановленні мінімального розміру ділянок виходили з бажання запобігти процес формування районів з надмірною щільністю населення. „1,5 сотки — це норма ділянки для таунхауса. Якщо б внесли такий норматив у ваш район, характер забудови почав змінюватись. Вам би хотілося, щоб поруч з вашими будинками почали з'являтися таунхауси?“, — риторично поцікавився Поліщук».
Між тим, на маленьких ділянках в умовах кризи і дуже довгого посткризового періоду можуть зійтися інтереси громадян, забудовників, держави. Таунхауси і невеликі котеджі на 2,5-3 сотках разом з перекладом на житловий фонд дачної власності москвичів і жителів області, могли б врятувати заміський ринок Підмосков'я. Могли б, як не смішно це прозвучить, врятувати національний проект «Доступне і комфортне житло — громадянам Росії». Адже мова йде, за різними підрахунками, про потенційний вихід на ринок від 60 до 120 млн. кв. м. житла. Для порівняння, житловий фонд Москви сьогодні становить близько 210 млн. кв. м.
Головна перешкода відомо. Влада області та її районів не зацікавлені у перетворенні садових товариств в селища, а тим більше, в збільшенні їх населення через розподіл домоволодінь. Не зацікавлені у будівництві за рахунок свого бюджету транспортної та соціальної інфраструктури для нових населених пунктів. І ця позиція справедлива: «живуть в Підмосков'ї, а податки платять в Москві». Це протиріччя необхідно зняти. Хоча важко сказати, який спосіб виглядає менш фантастичним — реформа податкової системи (платити прибутковий податок за місцем проживання, а не роботи) або об'єднання двох регіонів. Але якщо ця проблема буде вирішена, то ті 60 або 120 млн. кв. м. житла люди побудують самі. Без всякої іншої допомоги держави.
