Молодій сім'ї з об'єктивних причин складно самостійно придбати житло. Як правило, близькі надають молодятам посильну допомогу, однак цих коштів не завжди вистачає. Тому багато молоді сім'ї замислюються про іпотеку, хоча і вважають її справою ризикованою. Якщо ж поєднати іпотечний кредит з існуючими житловими соціальними програмами, мрія про власній квартирі може стати реальністю. Як це зробити, розповідають Марія Полякова, директор департаменту інновацій, методології та стандартизації АІЖК, і Ігор Жигунов, перший заступник голови правління ЗАТ «Банк житлового фінансування».
До змісту
Субсидії і житлові програми
Молодою сім'єю вважається осередок суспільства, в якій хоча б одному чоловікові менше 36 років. І саме у молодих сімей є чимало можливостей придбати своє житло або поліпшити житлові умови. Існують як суто комерційні програми іпотечного кредитування та житлової розстрочки, так і соціальні проекти на федеральному і регіональному рівнях. Назвемо деякі з них.
-
Найвідоміша субсидія — це материнський капітал. Його можна використовувати в якості початкового внеску при оформленні іпотеки або витратити на часткове або повне погашення кредиту, отриманого раніше на покупку житла. У 2014 р. розмір маткапитала — 429 тис руб. Це досить серйозна сума, щоб сплатити частину вартості житла, як правило 15-30%, а в ряді регіонів сума материнського капіталу покриває майже 35-40% вартості житла.
-
Також є програми підтримки молодих сімей на регіональному рівні. Подружжю віком 36 років уряд регіону може надати безоплатну субсидію в розмірі до 30% вартості житла або житлову розстрочку. А після оформлення кредиту молода сім'я може отримати субсидію на його часткове дострокове погашення, завдяки чому помітно знизиться щомісячний платіж за кредитом.
Використовуючи ці можливості, і скомбінувавши ринкову іпотеку із засобами маткапитала і субсидіями у своєму регіоні, молода сім'я отримує більше можливостей придбати власне житло. Наприклад, квартира коштує 4 000 000 руб. Маткапитал 429 тис. — це вже 10% вартості житла. Якщо у сім'ї є накопичення ще 400 тис., то можна взяти кредит на суму до 80% вартості житла. Це близько 3 200 000 руб. Якщо сім'я отримує після оформлення кредиту ще й кошти субсидії від суб'єкта федерації (до 30% вартості житла за програмою «Молода сім'я»), то це ще майже 1 200 000 руб. тобто взяти в кредит доведеться всього 2 000 000 руб. — половину вартості квартири. Це значно простіше.
-
Додаткові можливості є у молодих сімей, в яких хоча б один з подружжя є вчителем, лікарем або військовим. Працівникам бюджетної сфери віком 36 років може бути оформлена субсидія для оплати частини початкового внеску у відповідності з постановою уряду РФ № 1177 від 29.12.2011 р. Вона становить до 20% від вартості житла.
В різних регіонах за надання цих субсидій відповідають різні відомства, і вимоги, яким повинен відповідати одержувач субсидії, також встановлюють регіональні влади. Однак у будь-якому випадку ця інформація є публічною, її можна знайти на сайті адміністрації регіону. За додатковими роз'ясненнями можна звернутися у регіональне відділення Міністерства освіти або житловий департамент. Також для молодих вчителів і вчених є спеціалізовані іпотечні програми зі зниженою відсотковою ставкою (від 8,5%).
-
Ще один цікавий варіант для молодої сім'ї — придбання квартири в новобудові під заставу наявного житла. Це вихід з положення для двох поколінь, що живуть в одній багатокімнатної квартирі. Можна взяти кредит під заставу наявної квартири і придбати на етапі будівництва дві окремі квартири, оскільки на етапі будівництва квартира завжди коштує дешевше, ніж готова. Поки новий будинок будується, можна жити в старій квартирі, а після здачі новобудови та отримання ключів від нових квартир продати стару з-під застави. Практика показує, що банки погоджуються на такий варіант погашення кредиту, а право на дострокове погашення іпотеки закріплено законом.
До змісту
Як підвищити розмір кредиту
Але що робити, якщо заявка на кредит прийнята і банк навіть готовий видати грошові кошти, але схвалена сума іпотечного кредиту менше, ніж потрібно для покупки квартири? Для початку спробуємо зрозуміти, з чого виходить банк при визначенні максимальної суми кредиту, яку він готовий надати позичальнику. Кредитор бере до уваги ваш щомісячний дохід, термін, на який ви хочете взяти кредит, вартість нерухомості, що купується, а також суму наявних у сім'ї накопичень (початковий внесок).
Звичайно, в першу чергу розмір кредиту залежить від платоспроможності позичальника. Оцінюється рівень зарплати, причому банки орієнтуються в першу чергу на офіційний дохід, що підтверджується довідкою за формою 2-ПДФО. Розмір виплат за такого серйозного і довгостроковим кредитом, як іпотека, не може перевищувати 45% від чистого доходу — тобто зарплати за вирахуванням інших обов'язкових витрат, як, наприклад, плата за іншими кредитами та забезпечення утриманців.
Банки дивляться, яку нерухомість хоче купити сім'я, і скільки коштує ця нерухомість. Розмір кредиту не може перевищувати різниці між вартістю житла і сумою, яку позичальник вносить в якості початкового внеску.
Якщо вашого доходу недостатньо для отримання потрібної вам суми кредиту, ви вправі залучити додаткових позичальників (позичальників). Насамперед, созаемщиком може стати чоловіка, і тоді банк буде оцінювати можливості сім'ї, враховуючи не одну зарплату, а дві. Обов'язки і відповідальність позичальників такі ж, як у позичальника. Созаемщиками можуть стати тільки близькі родичі позичальника: батьки, брати, сестри, діти, чоловік або дружина.
До змісту
Іпотека: хто ризикує?
Дуже багато побоюються брати іпотеку, тому що бояться в майбутньому втратити роботу, а слідом за нею і квартиру, куплену в кредит. До оцінки цього ризику потрібно підходити раціонально. На практиці банкам невигідно забирати у боржників заставу, то є квартиру. Це дуже складна і нерентабельна для банків процедура, тому вони намагаються піти назустріч позичальнику.
У свою чергу, і позичальник повинен проявити розсудливість: як тільки виникли складності, відразу звернутися в банк, щоб разом шукати вихід із ситуації. Важливо, щоб до цього у позичальника не було прострочення за кредитом. Тоді банк поставиться до труднощів більш лояльно.
Клієнтам, які акуратно вносять платежі за іпотечним кредитом, банк може запропонувати скористатися кредитними канікулами, тобто надає можливість не сплачувати протягом певного часу за іпотечним кредитом. При цьому термін обслуговування кредиту збільшується. Також за домовленістю з банком кредит може бути реструктуризований, тобто його умови тимчасово змінено з тим, щоб позичальник здійснював платежі виходячи з поточної платоспроможності.
Дуже важливо ще на стадії отримання іпотеки не брати на себе непосильні зобов'язання. Багато вирішуються оформити іпотечний кредит на велику суму, а потім ще і споживчий кредит на ремонт і облаштування квартири. Це дуже ризиковано. Сукупний платіж за кредитами не повинен перевищувати 45% доходу сім'ї, інакше позичальникам доведеться знизити витрати і відмовитися від звичного способу життя, крім того, буде відсутній запас міцності. Також рекомендується мати «подушку безпеки», що дорівнює сумі чотирьох-шести обов'язкових платежів за кредитом на випадок, наприклад, непередбаченої втрати роботи. В цьому випадку ви зможете вільно здійснювати виплати по кредиту протягом півроку, а за цей час впоратися з виниклими фінансовими труднощами.
